මේ වන විට ඕස්ට්‍රේලියානු දේපළ වෙළඳපොල තුල බොහෝ වෙනස්කම් රැසක් සිදුවෙමින් පවතිනවා. මෑතක් වන තුරුම ඉහළ වර්ධනයක් පෙන්වූ සාමාන්‍ය සහ අඩු මිල සහිත (Affordable) නිවාස දැන් දැඩි පසුබෑමකට ලක්ව ඇති අතර ඊට සාපේක්ෂව තවම සුඛෝපභෝගී නිවාසවල වටිනාකම ස්ථාවරව පවතිනවා.

වෙළඳපොළ තත්වය වෙනස් වීමට හේතුව?
2025 ඔක්තෝබර් මාසයේදී හඳුන්වා දුන් 5% ක තැන්පතු ක්‍රමය (deposit scheme) හරහා පළමු වරට නිවාස මිලදී ගන්නන්ට විශාල සහනයක් හිමි වුණා. ආදායම් සීමාවන් නොමැති වීමත්, දේපළ සඳහා වූ ඉහළ මිල සීමාවන් නිසාත් 2026 ජනවාරි වන විට සාමාන්‍ය නිවාසවල වෙළඳපොළ ක්‍රියාකාරීත්වය සුඛෝපභෝගී නිවාසවලට වඩා 1.3% කින් ඉහළින් පැවතුණා.

නමුත් සැප්තැම්බර් මාසය වන විට මෙම තත්ත්වය සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් විය. මේ වන විට ඉහළ මිල සහිත නිවාස 0.18% කින් ද, සුඛෝපභෝගී මහල් නිවාස 0.32% කින් ද ලාභදායී නිවාස අභිබවා ගොස් ඇත. මෙයට ප්‍රධානතම හේතුව වන්නේ පසුගිය මැයි අයවැය මඟින් හඳුන්වා දුන් negative gearing සහcapital gains tax වෙනස්කම් ය. මෙමගින් දේපළ ආයෝජකයින්ට ලැබුණු බදු සහන අඩු වීම නිසා බොහෝ ආයෝජකයින් වෙළඳපොලෙන් ඉවත් වීම කටයුතු කරනවා. සාමාන්‍යයෙන් ආයෝජකයින් වැඩි වශයෙන් මිලදී ගන්නේ අඩු මිල සහිත  නිවාස වන බැවින් එම නිවාසවල මිල මෙලෙස වේගයෙන් පහත වැටී තිබෙනවා.

මෙම අර්බුදය සාමාන්‍ය ජනතාවට බලපාන්නේ කෙසේද?

දේපළ වෙළඳපොළේ මෙම හදිසි වෙනස්කම් සමාජයේ කොටස්වලට විව්ධාකාරයෙන් බලපෑම් එල්ල වෙනවා.

ආයෝජකයින් වෙළඳපොලෙන් ඉවත් වීම හේතුවෙන් කුලියට දීමට ඇති නිවාස ප්‍රමාණය වේගයෙන් අඩු විය හැකිය. සැපයුම අඩුවීම නිසා කුලී ගාස්තු  ඉහළ යා හැකි ය.

පළමු වරට නිවාස මිලදී ගන්නන්ට ආයෝජකයින්ගේ තරඟය නොමැති වීමත් එක්ක මිල අඩුවීමත් නිසා මේ වන විට ඔවුන්ට පහසුවෙන් නිවාස වෙළඳපොලට පිවිසිය හැක. නමුත් ගැටලුව වන්නේ තම ජීවිත කාලයේ විශාලතම ආයෝජනය සිදු කර නිවසක් මිලදී ගැනීමෙන් පසු එහි වෙළඳපොළ වටිනාකම දිගින් දිගටම පහත වැටීමේ අවදානමකට ඔවුන් මුහුණ දීමයි.

විශේෂයෙන්ම මෑතකදී සාමාන්‍ය හෝ අඩු මිල සහිත නිවාස මිලදී ගත් අයගේ දේපළ වටිනාකම අඩුවීමක් සිදුවෙනවා. මේ නිසා ඔවුන්ගේ මූල්‍ය ස්ථාවරත්වය අඩුවන අතර හදිසියකදී දේපළ ඇපයට තබා බැංකු ණය ලබාගැනීම හෝ ලාභ සහිතව නිවස විකිණීම වඩාත් අපහසු විය හැකිය.

රේවයිට් සමූහයේ (Ray White Group) ප්‍රධාන ආර්ථික විද්‍යාඥ නෙරීඩා කොනිස්බී (Nerida Conisbee) පවසන්නේ ආයෝජකයින් නැවත වෙළඳපොලට ආකර්ෂණය කර ගැනීම සඳහා කුලී ප්‍රතිලාභ 3.95% සිට 5.15% දක්වා වර්ධනය විය යුතුය. මේ සඳහා කුලී ගාස්තු 30% කින් ඉහළ යාම හෝ දේපළ මිල තවත් 23% කින් පහත වැටීමක් සිදුවිය යුතු අතර එතෙක් සාමාන්‍ය නිවාස වෙළඳපොලේ මෙම පසුබෑම දිගටම පවතිනු ඇති බවය. මෙය ඕස්ට්‍රේලියානු දේපළ වෙළඳපොළ පමණක් නොව සමස්ත ආර්ථිකයටම බලපෑම් කළ හැකි තීරණාත්මක කාල පරිච්ඡේදයකි.